相続コラム vol.6 「土地調査：広大地？崖から落ちそう」
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資産家のお客様のお宅に伺うと、驚くべき広大な敷地に出会うことがあります。
Y様のご自宅も非常に広大な敷地でした。 門からご自宅玄関まで車でいくのです。その道がカーブしているため運転の下手な私は途中で停めさせていただきました。
ご自宅周辺は、宅地・雑種地・山林などが集まっており、非常に広大です。土地調査の際には、「広大地」が適用できないかとご相談を受けておりました。 |
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広大地は非常に大きな評価減になるため、要件に該当すると税金がとても安くなります。ただし、要件に該当するかどうか、判断に迷うことも少なくありません。Y様の敷地は、拝見すると該当するかどうか判断が難しい土地でした。
そこで、不動産鑑定士さんの机上判定をお願いしました。 3人ほどの机上判定を行い、広大地適用は無理そうだが、A土地は、かなり鑑定により減額できる可能性を示唆されました。
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費用対効果を考えた上、A土地には不動産鑑定を行うことになりました。結果、路線価のみから考えた金額の60％程度まで下がりました。その他の土地については、弊社の独自の調査と評価により、崖地・不整形地・造成費用などを計算し、大幅な評価減を行いました。
調査の時には現地に入り、長さや高さを計測します。崖地が多かったため何回もずり落ちそうになりました。はたから見たら、何をやってるのだろうと不思議に思われたと思います。
最終的に鑑定士さんのご意見も聞きつつ、独自で評価した土地の評価減は合計で、3000万ほどになったと思います。それによる税額軽減効果は600－700万でした。
最初に見積もりを出された税額から大幅に下がったため、Y様はホッとしていらっしゃいました。税理士報酬は減額できたからといって、大幅に上がることもないので、Y様もだいぶお得感をお感じになったかと思います・・・。
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土地の評価については、相続税に詳しい税理士でないと、きちんと評価減出来ない場合もありますので、
税理士選びにも工夫が必要です。 これまでの申告事例などありますか？と聞いてみるといいと思います。やる気のある事務所であれば、土地評価減の実際の見本などを作成しているところもあります。あとは会話の中で聞き取ることでしょうか・・。 不整形の土地や、無道路地、変わった条件のある宅地などをお持ちの場合には、ぜひ評価減できるかどうかを尋ねてみるといいと思います。
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